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央妈突然干了两件事,事关房市,还有更大的局!
编辑:平顶山楼市网 2016年08月26日09:09 来源:平顶山楼市网
摘要:财政部、中国人民银行以利率招标方式,进行了2016年中央国库现金管理商业银行定期存款(五期)招投标,中标总量为500亿元,期限为三个月,中标利率为2.8%。较上一期三月期国库定存利率上升了0.05个百分点。这是国库定存近一年以来首次上调利率。上次国库定存利率上调是在2015年11月24日。
央妈意外地干了两件事情。


有助于给房地产消消火,但后面是更大的局!


1、两件值得关注的事情


一是国库定存中标利率,一年来第一次上调。直白了说,就是财政的钱存银行,所要的利息提高了。


财政部、中国人民银行以利率招标方式,进行了2016年中央国库现金管理商业银行定期存款(五期)招投标,中标总量为500亿元,期限为三个月,中标利率为2.8%。较上一期三月期国库定存利率上升了0.05个百分点。这是国库定存近一年以来首次上调利率。上次国库定存利率上调是在2015年11月24日。


二是据媒体报道,央行在时隔半年之后,重启14天逆回购询量。也就是问商业银行,这个价格的钱,你要多少?


第一件事情很直观,大家都知道,这是在提升资金成本。


第二件事情,其实也是一样的。


所谓逆回购,本质就是央行借钱给商业银行(商业银行拿债券抵押)。半年来,央行借钱的方式之一是7天逆回购,也就是7天到期的,这次可能要换上14天逆回购,也就是14天到期的。


这两者的区别在哪里?主要是资金成本。


因为到期天数对那些借短贷长的银行或机构来说,没有什么太大区别,反正都是短期滚动,央行到期也都要续借,所以7天还是14天,最后都是一样滚动操作。


关键的区别在于资金成本上。14天逆回购的利率,要高于7天逆回购。也就是说,商业银行从央行那里获得资金的成本,可能要高一些。


2、还是有点出人预料


所以,两件事情,放在一起看,可以认为,央行稳健的货币政策是要真的稳健一下了。


于是,火热的债市立即就遭遇了一场小“血案”。截至昨日收盘,10年期国债期货主力合约价格下跌0.35%;5年期国债期货主力合约价格下跌0.19%。


应该说,在这个时间当口,央行采取这样的偏稳健的货币政策做法,还是有点出乎市场预料的。


因为7月的经济数据显示,中国的CPI是连续三个月下行。所以,不少机构尤其是海外机构,都在指望央行降息或者降准呢。


这不,花旗银行昨天就撞在了枪口上,它们的经济学家团队表示,中国有必要进一步放松货币政策,因中国企业借贷成本高企。目前,中国的银行借贷利率高达5.26%,调整后的实际借贷利率更,约为8%。与此同时,民间借贷利率介于18%-20%。


花旗银行所言不虚,但是,却流于表面。


3、央妈没有跳坑


花旗或是有意给央妈挖坑,或是根本就不知道里面的实情,好在央妈是清楚的。


为什么央妈,走了另外一条路呢?


因为央妈知道别有内情。


当整个市场只剩下房地产还在不断地拉升,只有房地产在扩张,一业兴而百业衰的时候,天知道,它能维持多久。


除非都是现款购买,否则的话,购房人都需要依靠其他产的发展,赚取收入来还房贷的,要是其他行业都混不下去了,房地产恐怕也就到头了。


现在的地方政策,依靠的基本是涨价的恐惧,驱逐买房人进场。


当不少人把全部的身家,砸进房子后,谁能保证房价未来不下跌呢,这些压上全部身家的投资者,未来一旦被套,会有什么样的经济与社会后果,不知道有人想过没有。


也许,央妈是有责任考虑这个问题的机构之一。


央妈似乎已经意识到这一点


除了房地产,还有银行股暴动了一把。为什么?因为数据出来后,投资人预期要降息。


今年的两会政府工作报告中,提到的M2增速是13%左右。结合前几天发布的7月份CPI,只有1.8%,已经连续三个月下行。按照以往的逻辑,央妈该出来放水了,要么降息,要么降准。


但是,央妈这一次恐怕不能这么依葫芦画瓢。


因为这些奇葩的数据,完全不能以正常逻辑去理解。这个时候放多少的水,都会流向房地产市场。房地产吸纳一切的漩涡不终止之前,放水,只会将人们对房价上涨的恐惧无限度地放大。


房地产是吗啡,给中国经济问题做手术的时候扎一针,缓解一下疼痛是可以的。


但是,若因此而上瘾,一发而不可收,彻底了依赖上了这个毒品,那么,我们将会把自己置于危险之境地。这样的局面,不适可而止的话,房地产恐怕最终成为毁掉中国经济的洪荒之力。


4、现在要端着点


也就是说,不到十分危急,万不得已,央妈就应该端着点!


其实,央妈还干了一件事情,那就是将人民币对美元中间价,下调了441个基点,报6.6652,创下自英国“脱欧”公投以来最大跌幅。这是人民币低身迎敌的姿态。


除了央妈之外,银监会也出了一个消息:暂时不开放商业银行参与国债期货交易业务。


此外,保监会召集15家公司召开会议,拟对保险公司开发中短存续期产品进行史无前例的严格限制。


这都是挤压资产泡沫的政策。


是不是有一点默契的感觉?


如果三部门都有此意,主要恐怕是冲着房地产去的。不过,股市上的主力,也有可能利用这个消息。


上周的A股的量并没有能够持续放大,后半周A股整体量呈现了小幅度的萎缩。因此,下周A股震荡调整的可能性比较大。


若如此的话,近期的走势将会延续前期的箱体运动,是较好的做波段时期,但需要谨防指数在箱体顶部盘恒时日后的下跌。


本来这周就是调整的基调,现在来看,这个基调有可能被主力资金乘势利用。


5、比的是纠错能力


当然,管理层这么做,还有一个更大的局。


在往期的文章当中,笔者曾经多次谈到一个观点,那就是中国的资产泡沫越小,美联储加息的难度就越大。反之,中国的资产泡沫越大,那么,美联储以加息为手段,引爆中国资产泡沫的冒险可能就越高。


在中国一线二线房价高涨的当前,尽管7月美国的通胀率下行,但美联储本周却再次放风要加息,恐怕不仅仅是巧合。


笔者在往期文章中多次谈到,未来的世界经济前途,很大程度上要取决于中美的态度,中美合作的话,那么解决起来就容易一些,若美国把中国当敌人,当对手,拒绝让中国接触核心权力,那么世界难免进入一个不可预测的时期。


其实,美国内部一直存在争论,到底是接受美元缓慢衰落、人民币的慢慢崛起,还是直接把人民币当作对手锁定?


美国两样都没有胜算(缓慢衰落有可能变成崩塌,把人民币当对手,有可能鹤蚌相争,渔翁得利),所以,它实际做起来就是目前中美关系这个样子,斗而不破。说白了,就是彼此给对方留空间,避免来个鱼死网破。


这是可以理解的,但中方也一定要清醒,之所以能够斗而不破,是因为对方没有必胜的把握,无论是经济金融还是军事政治上,目前都是这个状态。军事与政治上好理解,大家都有核武器,不会傻到互相砍。


但是,经济与金融上,则难说了,因为这不用拼命,美国若有砍中国一刀的机会,那是必然要砍的,这个途径就是定向引爆你的资产泡沫。


所以,关键在于把自己的事情做好,在这方面,最终比的是中美各自内部的纠错机制。


北上深:房价可能失控!

种种迹象显示,北上深等一线城市,房价在未来几年存在失控的风险。


做出这种判断的基本逻辑是这样的:


对于中心城市,尤其是北京和上海,国家提出了控制人口规模、疏解非核心功能的要求。为了配合这个目标,中央政府收紧了中心城市建设用地的规模。受此影响,最近几年北上深商品住宅的供应量不断降低,其中深圳下降最为明显。


另一方面,政府对人口流动的影响力将不断下降,所以未来北上深人口只能出现统计报表上的下降(实际上的增长)。最终,北上深的房价在“供应短缺”和“金融资产化”的诸多压力之下,将再度飙升。


一、北上深住宅供应量不断减少


最近我梳理了北上深商品住宅的供应情况,发现了一个耐人寻味的现象:三大城市供应量的高峰期均出现在2003年到2005年之间,随后不断走低。


下面表格是北上深2003年以来商品住宅的数据(单位为万平米),其中北京和深圳为“商品住宅竣工面积”,上海为“商品住宅销售面积”。

可以看出,深圳商品住宅供应的高峰期在2003年,2015年的供应量已经萎缩到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供应量之小令人震惊,只有北京的大约七分之一,上海的十分之一!三大城市目前实际生活的人口,都在2000万人以上。


上海供应量的高峰期在2004年到2005年,目前已经萎缩到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年,另有数据显示在2000年到2005年之间,北京平均每年的商品住宅供应量为2400万平米。2015年的供应量不到高峰期的一半。


进入2016年,北上深的土地供应更加紧张。今年上半年,北京住宅用地的供应量、成交量均降至2010年以来最低。上半年,北京的住宅用地共成交7宗,同比2015年上半年下降53.3%,环比2015年下半年下降80%;成交住宅用地建设用地面积为44.62万平米,同比下降68.4%,环比下降84.6%。


2016上半年,上海共计出让30幅经营性地块,成交面积同比2015上半年下跌61.75%,降幅超6成。


至于深圳,2016年上半年竟然没有一块纯住宅用地出让,只有两块包含住宅的综合用地出让。


二、控制人口难度极大


北上深商品住宅供应量不断减少的背后,是这些中心城市都背负着一个重要任务:控制人口增长。


所以,官方的逻辑非常简单:既然北上深要控制人口规模,那么就应该控制建设用地规模,这样新增住宅将肯定会逐年下降。


比如上海就提出到2020年把常住人口控制在2500万以内(到2015年底是2415万人),到2040年仍然是不超过2500万人。也就是说,从2020年开始,上海人口将年年零增长!


最近公布的《上海市城市总体规划(2016-2040)》甚至提出了建设用地总规模“负增长”的要求:到2040年,上海市规划建设用地总规模,从原土地利用总体规划确定的“天花板”3226平方公里,削减到3200平方公里以内,其中还包括200平方公里的“留白”。


但问题是:北上深这类城市,真的能在统计报表之外,控制住常住人口吗?我觉得这基本上是不可能的。以日本为例,虽然日本很早就基本上完成了城镇化,人口也开始出现负增长(过去5年全国减少了94.7万人),但统计显示东京地区的人口仍然不断上升(过去5年增长了51万人)。


中国的城镇化只进行了一半,再加上公共资源分配不均衡,在这种时候就希望控制住中心城市的人口,显然难度极大。虽然通过设置行政门槛,可以控制住外来人口入学、入户,但青壮年劳动力的流入是很难控制的。


目前北上深实际生活的城市人口均已突破2000万人,正向3000万的规模迈进(澳大利亚总人口是2400多万,新西兰总人口是450万),这在全球都是前无古人的。在这样的超级城市里会发生什么情况,恐怕很难预料。


三、结论


北上深的不动产正在金融资产化,并成为全国高净值人群资产配置的重要组成部分。如果再同时出现人口不断上升,住宅供应不断下滑的夹击,那么未来北上深房价可能失控。


近期上海土地拍卖中,已经出现了可售面积楼板价高达14.3万元的住宅项目,如果这个价格常态化,上海内环以里住宅均价将向每平米20万元迈进。


这是一个重要信号,值得我们高度关注!

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