营改增细则出台：房价是否降，5月1日后怎么缴税？
编辑：平顶山楼市网
2016年03月25日09:16
来源：平顶山楼市网整理
摘要:3月24日，财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对房地产营改增税率做出具体规定。自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围。
3月24日，财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对房地产营改增税率做出具体规定。自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围。
对于北京、上海、广州、深圳四个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
对于北京、上海、广州、深圳之外的其他地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
政策解读
1、“营改增”后二手房交易税费是增是减？
@教授胡怡建：此次营改增是否将增加买卖双方的税负，取决于免征年限以及税率如何设置。
@社科院张斌：二手房交易营改增后，原有营业税优惠政策很有可能平移，即以前二手房持有两年以上转让免征营业税，未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税，实现税负稳定。
@kaiak：比如，100万买一套房子然后150万卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万，按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高，100万的房子卖了200万，按营业税就是10万，按增值税算是11万，这样税负增加了。
@易居研究院智库中心研究总监严跃进：对于非一线城市，无论是非普通住房还是普通住房来说，两年内，增值税要比营业税低。两年后，营业税和增值税都为0。 对于一线城市非普通住房来说，前五年，增值税要比营业税低。五年后，则增值税需要交纳，但营业税为0。 对于一线城市普通住房来说，前两年，增值税比营业税低。两至五年，增值税为0，营业税则需要缴纳。五年以后，增值税为0，营业税为0。
2、营改增”来了，房价会降吗？
@易居中国总裁丁祖昱：不是成本决定房价，而是市场决定房价。当前市场，楼盘成本5万元/平方米，如果市场可以卖6万元/平方米，没有一个人会卖5.9万元/平方米；但是如果市场只能卖4.5万元/平方米，企业也不会死扛着要卖5万元/平方米，导致卖不出去只能等死。
@链家周峰：税收成本降到一定程度会对当前房价产生一定有利影响。但我们只能说如果税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。
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