专家全面分析2015年下半年房价走势
编辑：平顶山楼市网
2015年09月11日12:24
来源：河南楼市网
摘要:战略上说，房价随之收入提高及城市化进程一直会保持上升趋势，办得到一定创造能力就买。战术上说，房价因国家政策及市场因素会有波动，要找适当的买点。
经常在网上看到有关房价走势的讨论，看到充满常识性错误言论的所谓专家文章，大量不理性的谩骂、为了证明自己的观点选择性地使用材料、活跃的刚毕业年轻人急于买房，占领网络主流，听不到理性的、以事实为依据的声音。
1、当前房价基本正常，并不是大部分人买不起房
实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭（二人挣工资），在去除基本生活开支后，2到3个月节余收入买一平方；以当前收入10年可以在城市边缘，交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房（以中位数65计算）。
在郑州市区内办理公积金贷款，夫妻双方均符合贷款条件的，贷款最高额度调整为60万元；仅申请人本人符合贷款条件的，贷款最高额度调整为40万元。在郑州所属县（市）和上街区办理公积金贷款，贷款最高额度统一调整为40万元。组合贷款总额不设上限，其中的公积金贷款额度按上述规定执行。
2、收入预期及实际变化：不能静止地说不吃不喝多少年买一套房
中国正处于黄金发展期，收入增长也较快，前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想，就在不理想情况下，实际上收入也在增长，以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例，每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：500元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.
通胀的因素，未来10年将是普通员工收入大幅提升的黄金10年。当90年收入100元时，我们很难想象2000年的1500元，同样2000年收入1500元时，很难想象2010年的5000元。同样你可以大胆现象一下10年后，你收入会是多少------10000元或20000元。
最后你在想象一下，如果10年后，个人一般月收入1-2万元，家庭月收入2-4万元，房价会如何，稳定，让大家很轻松地买房子，买个2套3套。显然不可能，因为没有土地修那么多房子，也没有那个发达国家让你很轻松买房子，所以结果只会是房价也同步涨，一样二个人2-3个月的节余，大约可以买一个平方，市场才能平衡，那时房价该多少-----2万到5万。
10后经济发展到了较发达程度，增长速度下来了，城市化也差不多了，人口也稳定了，收入增长也比较慢房价稳定了。
3、农村人员进城大量在城市立足部分已买房，不是伪城市化（不可能在城市买房）
大家先看以下三点事实：首先第一点，现在农村年轻人基本上都进城打工。第二点，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩。第三点，现在年轻的农民都在城市打工，将来他们也不会回农村。结论是最近10年有30%左右农村家庭正在不可扭转地城市化。
中国的传统习惯，父母会尽一切能力为了子女，集全家打工之力，在城市立足买房，是可以办到的，这一点在农村大家会认为理所当然。
我也是农村进城的人员，我的根也在农村，告诉农民兄弟：
除非你有把握你修的房子会被征用，或者可以经商、周边将来发展前途好，有增值空间，不然不要在农村修房，修了将来也会一钱不值，因为你的子女在农村没法生存发展，他们也不会回去了，农村不可能承载太多人的富有梦想，农村资源只需要小部分的劳动力。能在大城市买房不要再县城或镇上买房。因为只有能提供就业机会的地方，人气才会旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫无价值。看看台北人口占台湾的一半，汉城人口占韩国的2/3。东京占1300万，占日本人口的11%。中国不会一个中心城市，但将来人口集中在几十个中心城市是必然的。
4、要考虑生病、子女上学、父母养老、没钱买房
假如你准备好你可能生病要用的钱、将来小孩要用的钱、将来父母养老要用的钱，那你一辈子都买不起房。因为你是以现在的低收入应付将来的通胀、收入的提高及各种费用的提高，你现在准备的钱，到将来一钱不值，也永远办不了你计划想办的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代节约存钱，以当时收入存款一万二万都很难，留到今天价值很小，实在太亏了。当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房。
要解决生病的问题，最佳的应该是基本的医疗保险。
小孩上学问题也不用考虑，实际上你让小孩读一般的义务教育学校就可以了。
有关父母养老问题，请大家了解一下周围熟人同事，经济上是父母帮助小孩多还是反之，我想大家很快会得到父母帮助小孩多的结论。原因的产生应该是中国传统文化父母帮助小孩成家立业的传统，当小孩进入中年，父母进入老年以后，子女孝敬照顾父母。
父母这辈子最大的心愿是子女成家立业，当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房，将来你在父母老了需要照顾的10来年，你才有条件照顾他们。
5、黑灯看住房空置率，不对，空置率高吗？不高，而且在正常范围，也有原因：
当然新小区由于装修的原因，入住率本来就应该逐步提高（有些是自住，但由于小孩入学、退休养老、配套不完善等原因暂时空置），其次确实也存在一定比例的投资投机购房，随着5年左右的市场消化（投资及投机的抛出）及配套成熟，入住率自然会达到正常水平，谁也不会让几十、几百万的资产长期毫无效益，哪怕一点租金也可以，除了个别短炒，马上想出手的以外。
6、中国收入低，中国房价收入比奇高，国外便宜，不对，请看一下数据：
要注意一点的是中国东方文化，亚洲的日本、台湾、韩国、香港和中国城市化进程及房价是我们的未来。
回答本问题非常简单，网上搜一下台湾、韩国、香港普通工薪收入以及他们的房价，考虑到他们生活成本比我们高的因素，基本就能得出二个人2到3个月工资，除开基本开支，节余买一平方房子（实际他们都办不到，大概3-4月二个人节余才能买一平方）。考虑到中国经济处于高速发展阶段，处于高速城市化阶段，适当的溢价（或就叫泡沫）也是正常的。得出如下结论，现在中国北、上、深、杭、广房价有点偏高或正常，成都、武汉等二线城市房价有点偏低或正常。
7、房地产泡沫，也许有，但不大，也许就没有，不用争论，能买赶紧买：
战略上说，房价随之收入提高及城市化进程一直会保持上升趋势，办得到一定创造能力就买。战术上说，房价因国家政策及市场因素会有波动，要找适当的买点。
短期房价上我不好预测，但我认为基本就能得出二个人2到3个月工资，除开基本开支，节余买一平方房子一个月一平方的规律会一直起作用。房子任何时候都会让你觉得买起来很困难，因为没有那那么多房子，必须通过高价平衡。你在看一下收入的变化，想想以后可能的房子价格：
以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例（我经历了整个历程，一个普通大学教师），每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：600元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.
人人都有房子住不可能，例如一个农村大妈到城市当保姆，一个农村青年他到城市打工，“我们公司”就该解决房子，那个国家那个城市能办到。如果北京、上海做到了居者有其屋；农民们马上全到北京、上海等大城市去（实际上现在农村壮劳力大部分都在城市），工作好找的很，大不了工资低点，只要有独立住房的，能享受他们的各种福利就行了，总比在农村刨土强。最后大城市装的下吗？
也许你会说，我大学毕业，我工作几年，就该有房子。不对，我告诉你，你并不比进城打工的农民工高贵，如果“我们公司”解决你们住房，那凭什么不给进城打工的农民工，何况他们很多人有一技之长（如电工、泥瓦工、焊工等），收入并不比你低，工作比你们辛苦，农民比你能吃苦节约。他们如果醒悟过来，他们一样有能力在城市买房子（就把他们在老家盖房的钱当首付就可以了）。
8、要有自己的思想、多从身边调查得到结论，不要被媒体和论坛上的一些观点左右
很多人住房困难，现在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少数，难道不能一个侧面说明房价的合理性吗。
多少年不吃不喝才能买房，你看看自己身边已经买房的熟人，他们过得幸福吗，我想大部分都幸福，虽然部分人压力很大。当大部分都没出现还不起按揭情况，当前房地产个人按揭是银行最优良的资产。银行提前还贷要排很久队，说明随着收入提高，很多买房人有余力提前还贷。你看看自己身边已经买房的熟人，提前还贷比例有多高，我的调查了解，比例高达80%以上，如果不行，问下银行的朋友就知道。
9、将买房希望寄托于经济危机、战争、地震、恐怖活动的
经济危机来的时候，人类会不会束手无策，眼巴巴地望着经济一夜之间回到原始社会？
战争、地震、恐怖活动来的时候，是保小命要紧还是抄底要紧？
11、以股市模式来分析楼市趋势的
楼市会不会像股市一样，今天涨停明天跌停？
实践证明，在低点买上房的，不是专业的，就是瞎蒙的。
楼市是否能像股市一样，快进快出，随心所欲地买卖？
哎呀，咋一下市中心没地了，偶尔开一个新盘价格老高了，还得靠关系靠运气去抢。
12、不能从宏观上把握楼市发展阶段的
楼市发展初级阶段，其实很短暂，也不过10来年。
眼睛一睁，开发商在三环卖楼；
眼睛一闭，开发商在五环卖楼；<
眼睛一睁一闭，开发商到卫星城市卖楼了
13、被无房人士忽悠
在论坛上，预测房市的大仙相当多，其中很大一部分恐怕连售楼处的门槛都没踏过，但这并不影响他对楼市掌控的自信，也不影响信徒的狂热。等到验证时间到了，弃楼逃跑也还好，有的牛B大仙，对前来诉苦的受害者冷冷地说“都成年人了，自己不会做主啊？我让你去吃屎也你也吃？”。
买得起就尽快买，这个建议在过去十年是被骂房托的重要依据。但是，血淋淋的事实证明，在此阶段，地段比波段重要得多。
最后四忠告：
（1）来自农村的孩子一定让家里不要在农村建房。除非你有把握你修的房子会被征用，或者可以经商、周边将来发展前途好，有增值空间，不然不要在农村修房，修了将来也会一钱不值。把农村建房的钱作为首付的一部分，在城市买房。
（2）移民城市，集全家之力在城市买房，你甚至你的父母（有些城市可以随亲）可以享受城市的一切福利。如果暂时不行，赶紧考虑“我们公司”的经适房、限价房，今年要大量修，是好机会。
（3）不要买车及时髦数码产品，一辆车子一套小房，你想一下，买车的钱做首付，养车的钱当按揭，买一个郊区的40平小房子可以吧。刻苦耐劳节俭，至于时髦数码产品，那完全是为产品研发作贡献，那一样东西过二三年不大减价。200元左右的手机不能用吗？够用就行。
（4）最后记住一点，大学4人一间房，吃食堂，500-600元左右一月生活费（当前我们学校，沿海要高一些，平均不会超出1000元）过的很充实开心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一间，可以自己做饭，吃、住都比你刚离开的学校好，且可口、节约，为什么不行？开始存钱，准备下手买房吧。
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