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2010年平顶山市房地产市场监测分析报告 [多图]
编辑:平顶山楼市网 2011年04月26日08:20 来源:市房地产信息中心
2010年,我市认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展和遏制房价过快上涨的一系列政策措施,坚持稳定和调控并重、规范和发展并行、保障和市场并举,加强房地产监管和预警预报,取得了积极成效。新建商品住房上市面积大幅度增长,保障性安居工程建设进一步加快,物业管理进社区覆盖面稳步扩大,对促进住房消费和投资、解决低收入家庭住房困难、改善人居环境发挥了重要作用。

  一、2010年平顶山房地产市场现状分析

  2010年全市生产总值达到1312.1亿元,总量继续保持全省第五位;完成全社会固定资产投资714.7亿元,增长23.7%,其中我市共完成房地产开发投资54.28亿元,增长31.4%;城镇居民人均可支配收入16208元,增长10.1%。平顶山城市新区规划、平宝叶鲁空间发展战略规划编制完成,建成区面积拓展到75平方公里。全市城镇化率达43.4%,提高1.6个百分点。全市经济社会的快速发展、居民收入水平的大幅提高、城市框架的逐步拉大、城镇化水平的稳步提升,为我市房地产市场的活跃和发展创造了良好的宏观环境。

  (一)房地产开发投资继续保持快速增长势头。全市房地产开发完成投资54.28亿元,同比增长31.4%,其中商品住宅完成投资38.63亿元,同比增长40.6%。房地产开发企业资金到位68.10亿元,同比增长7.6%。从房地产开发资金来源构成来看,国内贷款4.97亿元,同比增长3.3%,其中银行贷款4.69亿元,同比增长22.6%;企业自筹资金17.63亿元,同比减少33.6%,其中自有资金9.79亿元,同比增长98.3%;其他来源资金45.50亿元,同比增长42.4%,其中个人按揭贷款4.98亿元,同比增长78.8%。

  商品房新开工面积198.48万平方米,同比减少46.4%;施工面积646.18万平方米,同比增长1.3%;竣工面积72.95万平方米,同比减少30.8%。其中:商品住房新开工面积172.60万平方米,同比减少44%;施工面积540.13万平方米,同比增长4.1%;竣工面积63.50万平方米,同比减少32.5%。由于新开工面积等开发先行指标减幅较大,2011年可售房源将有较大幅度下降,商品住房累计可售面积也将呈递减趋势。

  (二)保障性住房建设再创历史新高。经济适用住房完成投资3.19亿元,开工建设市区山水华庭一期、蓝欣家园一期、宝丰西苑小区、宝丰博诚和谐园、舞钢安居苑二期、舞钢田园新居小区、郏县东方家园小区等7个项目79.05万平方米,同比增长38.9%,可供房源9191套;竣工30.27万平方米,为城市低收入住房困难家庭提供住房3620套。廉租住房建设完成投资1.07亿元,新开工7.21万平方米,竣工15.51万平方米3310套。城市和工矿棚户区改造完成投资5.6亿元,完成拆迁33.98万平方米,新开工建设江河厂棚户区、汇金广场、中建七局一公司棚户区、联盟鑫城、酿造总厂棚户区等9个项目35.39万平方米,可供房源3301套;竣工13.80万平方米,解决了1358户棚户区居民的住房困难。探索推进公共租赁住房建设,新开工建设2.8万平方米,可供房源675套。全市15348户申请廉租住房保障的低收入家庭已全部纳入保障范围,发放廉租住房补贴资金2361万元。实施农村危房改造,保障家庭4510户。

  (三)住房一级市场供应量快速增长。城区(含新华区、卫东区、湛河区、新城区)新建商品房上市面积99.85万平方米,同比增长1.91倍,其中:商品住房上市8103套、88.81万平方米,上市面积同比增长2.25倍,商业营业用房上市11.04万平方米,同比增长57.0%。新建商品住房季度上市量分别为10.58万平方米、30.58万平方米、24.26万平方米、23.39万平方米,同比分别增长2.32倍、22.56倍、3.94倍、1.54倍。由于商品房上市量增长迅猛,销售量增幅较小,商品房市场可供销售房源大幅攀升。2010年末,商品房累计可售面积61.98万平方米,同比增加1.63倍,其中:商品住房年末累计可售面积52.47万平方米,同比增加2.08倍,住房一级市场供应充足。

    

    

    (四)商品住房消费由弱转强。全年城区商品房销售73.66万平方米,同比增长3.16%;销售金额24.37亿元,同比增长31.1%。其中:商品住房销售6316套,同比增长10.3%;销售面积68.56万平方米,同比增长2.7%;成交金额21.39亿元,同比增长44.7%。商业营业用房成交5.1万平方米,同比增长9.51%。商品住房季度销售面积分别为12.42万平方米、11.69万平方米、21.21万平方米、23.24万平方米,同比分别增长-11.4%、49.2%、26.2%、-17.3%,环比分别增长-55.8%、-5.84%、81.5%、9.56%。2010年上半年,国务院相继出台“国十一条”、“国十条”等房地产市场调控政策,我市住房一级市场观望情绪浓厚,销售量在一季度环比大幅下降、二季度减幅略有萎缩;下半年受全国一、二线城市房价快速上涨因素影响以及住建部等三部门联合出台“新国五条”等调控措施,销售量在三季度环比大幅增长,四季度增幅趋缓。

    

    

    (五)住房一级市场供求结构亟待改善。从全年新上市商品住房供应套型结构分析,我市城区90平方米以上住房新上市5525套,占68%;90平方米以下中小套型住房新上市2578套,占32%,中小套型住房供应不足。其中:90~120平方米中等套型住房新上市2731套,占34%;60~90平方米较小套型住房新上市1885套,占23%;120~144平方米较大套型住房新上市1860套,占23%;144平方米以上大套型住房和60平方米以下小套型住房分别上市934套、693套,分别占11%和9%。

  从商品住房销售套型结构分析,中等套型商品住房居市场主导地位。其中:90~120平方米中等套型成交2136套,占34%;60~90平方米成交1628套,占26%;120~144平方米成交1317套,占21%;144平方米以上大套型成交688套,占11%;60平方米以下小套型成交547套,占8%。

  从商品住房销售价位分析,中等价位商品住房销售占主导地位,高价位商品住房销售比例很小。其中:3000~4000元/平方米成交2373套,占38%;1500~2500元/平方米成交1747套,占28%;2500~3000元/平方米成交1481套,占23%;4000元/平方米以上成交446套,占7%;1500元/平方米以下成交269套,占4%。

    

    

    (六)住房成交价格呈现震荡攀升格局。城区商品住房成交均价3121元/平方米,同比上涨39.8%。其中:经济适用住房均价1566元/平方米,同比上涨3.3%。商品住房季度成交均价分别为3148元/平方米、3589元/平方米、3012元/平方米、2969元/平方米,同比分别增长24.7%、28.4%、22.9%、68.8%。

  城区二手房成交39.44万平方米,同比增长18.3%;交易额7.72亿元,同比增长21.5%。二手住房全年成交均价为1880元/平方米,同比上涨6.64%,住房二级市场量增价升趋势明显。其中:二手住房成交4255套,同比增长17.0%;成交面积36.24万平方米,同比增长16.7%;交易额6.81亿元,同比增长24.5%。二手住房季度成交面积分别为7.66万平方米、9.00万平方米、8.18万平方米、11.40万平方米,同比分别增长63.5%、15.2%、-14.4%和26.7%。二手住房季度成交均价分别为1944元/平方米、1562元/平方米、2122元/平方米、1914元/平方米,同比分别增长22.3%、-6.59%、11.9%、6.87%。

    

    (七)外来投资和投机炒作不明显。从商品住房购买对象分布看,我市属中部地区三线城市,住房消费主体以本市居民为主,外来投资和投机炒作迹象不明显。本市居民购房5767套,占91%,其中:本市城区居民购房5139套,占81%,仍占主流;本市郊县居民购房628套,占10%,较上年上升1个百分点。外地人购房549套,占9%,上升8个百分点。

    

 

  (八)住房市场规模整体偏小。城区商品住房上市面积88.81万平方米、成交面积68.56万平方米,我市住房一级市场上市量、成交量仅占一线城市北京的6.27%、5.59%;占二线城市郑州的10.1%、7.06%;占三线城市洛阳的15.9%、9.63%,南阳的76.3%、52.5%。我市住房一级市场供应量和交易量整体偏小,难以满足强劲的住房消费和投资需求,对本地房价也起到了一定程度上的助涨作用。

  从住房二级市场成交量来看,我市城区二手住房成交4255套,仅占一线城市北京的2.55%,占二线城市郑州的14.4%,占三线城市洛阳的24.8%、南阳的90.3%,由于住房二级市场交易量偏小,分流需求和平抑房价作用不明显。

    

    

    

  (九)物业服务市场仍处于培育发展阶段。城区强力推进物业管理进社区,基本实现社区物业管理全覆盖,切实改善了社区居住环境。市区29个街道(镇)、94个社区的1155个楼院中,物业企业管理176个,占15%;单位后勤式管理482个,占42%;业主自治管理118个,占10%;旧小散楼院社区代管379个,占33%。全年城区归集住宅专项维修资金5000万元,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,切实加强对维修资金的监管,维护维修资金所有者的合法权益。严格市场准入与退出管理,完善物业服务行业服务标准,加强物业服务企业规范化管理。2010年,全市物业服务企业增至126 家,从业人员发展到1万多人,物业管理项目700多个、1400万平方米,创建省级以上优秀项目5个,市级优秀项目16 个,切实改善了我市的办公和居住环境。

    

 

  二、2011年房地产市场发展趋势研判

  影响平顶山市房地产市场的主要因素是国家房地产市场调控和我市保障性住房供给力度。2011年,国家对房地产市场的调控决心更大、力度更大,一是将房价调控列入政府工作目标,对工作不力的城市政府将进行约谈和问责;二是推出上海、重庆两个房产税试点城市,并计划将该税种推广到全国;三是强化限购措施,将商品房限购范围扩大到37个城市,限购继续扩面也如箭在弦,引而待发;四是提高金融机构人民币存贷款基准利率和住房公积金存贷款利率,加强了金融手段的调控力度。我市作为三线城市,上述调控政策尽管并未全部施及,但剑风所至,寒气逼人,对商品房消费预期的影响不可低估。与此同时,作为解决房价问题的治本之策,保障性住房建设力度空前。我市今年计划建设廉租住房42万平方米、公共租赁房14.7万平方米、经济适用房57.2万平方米,三类保障性住房规模达113.9万平方米,加上棚户区改造等政策性住房,保障家庭将达2万户以上,这对城市规模不到40万户的房地产市场的影响是显而易见的。可以预测,2011年,平顶山市房地产市场将继续保持相对稳定的基本形势,不会有大的波动。

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