但就新城开发与旧城改造的问题上，很多人曾一度抱着弃旧建新的观念，结果就出现了大量的被人一度“不闻不问”的老城。而新的土地被侵占，被买卖。其一存在盲目攀比的现象，可以说过去的10年间中国的新城相当一部分是建立在经济发展冲动的基础上的。无视自身的区位条件和城市特色，加上部分城市规划设计者的随声附和，形成了国内的新城开发热潮，你方唱罢我登场，制造了许多步履蹒跚的新城。再者是无视城市条件盲目开发，很多城市地方政府试图通过办公区搬迁带动新城的发展，但真正带动一个地区发展的是产业、商业、消费、公共生活等。笔者曾在《房地产投资者的出路（一）》中提到一定意义上房地产的价值就是通过基础配套设施投资和商业开发使土地的区位优势转换成共同创造的财富增长效应。就我市而言，新城的开发同样也伴随着喜悦与遗憾。基础配套、市政公共建设不足，日常生活缺乏商业链支撑，常出现有朋自远方来、除空气外怎无去处的无奈与落魄。事实上旧城依然存在巨大的经济能量、社会能量、文化能量，当你倾注同样的投入和关注的时候，会体验到旧城每天都有细微的新变化。

    我市政府近些年来在“西进南扩”的同时，逐年扩大招商引资、加快旧城改造、商业中心调整规划等措施可谓壮举，一个大城市、大商业的雏形初现。就南城和西城来讲，片区发展愈加明朗。新南环路、神马大道、姚电大道、凌云路桥以及正准备规划的沁圆东区湛河桥等将以上两区域同大城市发展规划有机结合，形成新的居民聚集区和区域商业中心。相比新城区而言，理论上更具可投资经营性。

    最后笔者在此对我市商业地产开发经营者给出一些建议（仅供参考）：

    1）商业受总量限制，可变空间相对较小。所以还应顺应时势而为，将现有的散、乱、杂商业因势利导，聚集而成新优势，根植于解决其根本。成本、利润等皆应考虑，不要盲目搬用大城市的模式往往难以成功；

    2）在片区做商业过程中要严格把控其规模，区域商业中心辐射人口不过几万，一个几千方的商业项目，就可以给他们的人均商业面积增加零点几个平方米。而按照国际标准，人均商业面积1平方米，就达到了中等发达水平，试问中国的大多数城市是否能够这么快的达到这种水平？

    3）不要忽视投资商业地产人的经营头脑。商业的开发一定要在前期规划过程中充分考虑其可持续经营性。

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