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2009年08月27日08:07
来源：平顶山楼市网
近年来，随着国民经济的蓬勃发展，中国的城镇化水平逐步提高，城市人口数量也在稳步提升，这就向社会提出了一个极大地又亟待解决的课题：城镇人口的衣食住行合理化分配问题，而住房问题又首当其冲！随着中国改革开放的实施，住房“供给制”不得不退出历史舞台，“商品房”和“小产权房”逐渐成了市场经济背景下房地产业的主导。但是经过几十年的发展，中国的市场经济体制逐步完善和成熟，随之房地产业的发展也将更进一步的得到市场规范和调控，这样就出现了“商品房”和“小产权房”的不和谐之争。相关方面认为，前者是合法的、正规的。而后者是违法的、不正规的。这种争议对群众和房地产市场的买卖之间造成了巨大的尴尬。
那么，“商品房”和“小产权房”到底是怎么回事呢，他们的存在环境和法律解释是什么样的呢？本专题平顶山楼市网将给你一个全面的解答。
引言：何谓大产权和小产权
1、全部产权（大产权)
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。
2、部分产权（小产权)
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。
第一擂台：商品房（大产权）VS小产权房 身份明辨
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，能办产权证和国土证，建成后可以自定价格用于市场出售出租的产权房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
小产权房是指村民在集体建设用地上建房，包括厂房、酒店等，准确地说，这一类房子叫村民自建房。国土资源部认定：小产权房是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。从1999年到2009年，中央、国务院三令五申，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
第二擂台：商品房VS小产权房 源起何处
商品房在中国的出现是20世纪80年代，随着中国改革开放政策的实施，中国特色的社会主义市场经济体制的运行，中国长期以来实行的“供给制”住房体制已经不能满足国民的住房需求，“商品房”就应运而生了。在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)在政府部门及相关政策的允许下通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售，形成了所谓的“商品房”市场。它的价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成，这逐渐成为房屋买卖的主要形式。
小产权房的起源，是我国改革开放以来，政府实施招商引资的同时，村民为了改善经济生活条件，也开始进行招商引资，（如新乡的京华园、巩义的竹林镇、漯河的南街村等。）为了解决这些外来投资商户的生活与居住条件，村里开始自建住宅，并对做出突出贡献的外来投资户，就直接吸纳他们为辖区居民，并配以住房。这种住房，往往在城乡结合部大量出现，其中北京、上海、深圳、郑州等大城市雨后春笋般地产生大量这样的住宅小区，并且全国无一城市例外不同存在。只是因为他们的存在当时没有被纳入城市整体规划，俗称“小产权”。
第三擂台：商品房VS小产权房 根本社会环境
商品房存在的社会环境：<br>
①市场经济体制需求：改革开放后，社会主义原有的“供给制”不能满足群众的居住需求，必须接受市场经济的宏观调控，商品房的出现解决了这一难题；
②政府宏观调控：使房地产市场按照市场经济规律运行，符合社会主义体制下的经济政策，有利于科学稳定的发展；
③合法性：商品房的买卖得到国家相关部门的认可，符合法律规范；
④群众的需求：随着群众生活生平的提高，城镇化速度的加快，城市人口剧增，住房需求量大增；
⑤政府需求：出让国有土地，获得利税；
⑥政府的扶持：房地产业（商品房买卖）对社会主义经济的巨大推动作用，决定了政府对房地产市场的重视和扶持；
⑦利润诱惑：房地产市场开发巨大的利润诱惑，让房地产投资商乐此不疲，因而房地产市场也保持旺盛势头；另一方面还取决于强大的群众住房刚性需求；
⑧质量可靠：通过市场经济体制下商品房市场的千锤百炼，房屋质量和品质已经得到了消费者的普遍认可。
小产权房存在的社会环境：房子不是人，本身不会违法，它只是居住功能，在不影响居住的情况下，谁会管它是大产权还是小产权？这种现象和目前市场的大量商品的出现一样，如果广大消费者不是贪图，那么，这些东西就不会有市场。
①迎合了买方市场需求：中国是一个人口大国，房屋需求量很大，而商品房的买卖还不能满足这一市场需求；
②物美价廉：城市化进程的推进，过渡阶段的人群无力购买昂贵的城市“商品房”，只能委曲求全，购买“小产权房”，使许多人圆了住房梦；
③政策漏洞：城乡结合部地区政府往往缺乏规划，成了“小产权房”滋生的土壤；一直以来房地产市场政策法规不健全，造成现在的“亡羊补牢”局面；而有的地方城市发展不合理，特别是城市相对较落后地区，“小产权房”存在较多；
④利润巨大，开发商投机倒把：城乡结合部地区村民集资自建房，非法占有国有土地而不缴纳任何费用，开发商贪利起早，无孔不入；
⑤政府监管不力：有些地方政府对“小产权方”规范整治力度不够，虽然中央三令五申，但地方任其发展；
⑥政府行为：据资料显示，有些地方的“小产权房”属政府行为，典型的公务员住房。
第四擂台：商品房VS小产权房 法律范畴
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
商品房 五证齐全
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
小产权房 参差不齐
针对小产权房的私自开发，大部分没有经过政府相关部分的批准，根本无从谈起证件问题。有的根本没有任何证件，有的后期取得相关的预售证明也并非是相关部分颁发的正规证件，不符合法律程序也得不到法律的认可和保护。
第五擂台：商品房VS小产权房 政府态度
商品房——合法：引导 扶持 使其快速、健康、稳定发展
【摘录】2005年——2009年部分房地产市场（商品房市场）相关政策：
2005年3月26日：国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”，要求地方政府及相关部门采取综合措施控制不合理的需求，抑制房价过快上涨。
4月27日：国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即“新国八条”。提出调整住房结构、增加中低价位住房的供应量，并且通过税收等经济手段调节市场交易。
5月11日：国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
2006年5月17日：国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的 “国六条”，进一步要求科学调整房地产市场。
5月29日：国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化。
7月11日：建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。
2007年8月13日：国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这被称为本年度最大的房地产政策。它标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施。
9月27日：央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求严格住房消费贷款管理。
2008年9月16日到12月23日:央行百日内连续5次降息，变相扶持房地产市场的复苏和发展。
12月17日:国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，对保障性住房、二手房市场和房地产开发商都有涉及，全方位刺激楼市。
2009年1月9日：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。
小产权房——不合法：整治 取消 使其尽快退出不合理的市场经济市场
【摘录】政府对房地产市场（小产权市场）相关政策：由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。
中央多次发文强调，要求各级国土资源部门，首先要把在建的、没有销售的小产权房管住，不要再卖了。但有的人还是想钻空子，这是冒风险的。已经遗留的小产权房，大家认真研究，弄清每一个楼盘的具体情况，依法合情合理地去处理。因为各地的情况不一样，每一宗土地的性质不大一样，开发投入的情况不一样，买房人的情况也是各不相同，对这种复杂的小产权房问题，中央或国土资源部不可能出台一个统一的文件。
对已经建成的农村集体建设用房，国土资源部发出相关消息说，对于小产权房要依法妥善处理，更要“积极主动地处理”。对于已经卖出去的小产权房，要认真调查研究，弄清每一个楼盘的具体情况，各地可根据具体情况依法合情合理地酌情处理。这是国家给地方政府处理小产权房子的一种放宽政策。加上国家即将出台的物业税政策，对小产权房来说，也是一种利好消息。这部分税收，对商品房是一次性征税，现在国家正在考虑分期开征物业税，五年内对所有房源全部开征，分三个阶段：第一阶段是对工厂厂房、酒店等；第二阶段是对毫宅别墅；第三阶段是对所有住宅房。其目的，一是国家从可持续发展上对国家税收政策的均好性，说白了，国家对企业采取的是“养鸡取蛋”政策，而不是“杀鸡取卵”；二是开征物业税可以抑制一人多房现象的发生，也是对整体房地产市场的有效扼制和调控，防止某些人借机炒房。
第六擂台：商品房VS小产权房 购买“小产权房”的风险是什么
第一，法律风险。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，购房人的权益很难得到维护。即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第二，政策风险。如果购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权方没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。小产权方屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
第四，保值和升值空间有限。由于所购小产权方得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
正如很多有识之士所指出的，“小产权房”的问题，的确反映了中国房地产市场某种不能自圆其说的扭曲状态：一方面，完全脱离居民真实购买力的房价让居民对“合法建筑”只能望“房”嗟叹，另一方面，价格远低于商品房的存在权利瑕疵的“小产权房”就成了部分低收入群体最好的选择。这是一个危险而又心酸的游戏，那些无法从主流的住房制度中获得“居住正义”的人们，要么无房可住，要么选择那些随时可能被官方宣布为“非法建筑”的小产权房。
客观上讲，这和民间金融的整个生态何其相似乃尔，在高昂的房价面前，他们还能有什么更好的选择？所以，探讨小产权房的解决途径，应该谋求维持多赢的利益格局。把小产权房强制拆除，是不符合这个原则的；把责任全部推给农民或购房者，也是不客观的。既然国家有政策要求各地方依据实际情况进行规范整治，那在处理上不单单是围绕“小产权”的问题了，可以对整个的房地产市场进行体征，真正满足广大群众的居住需求。
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