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平顶山房地产市场何去何从,是否到了拐点?
编辑:平顶山楼市网 2021年08月31日09:16 来源:网络转载
摘要:从2016年1月至2021年6月的66个月时间里,平顶山房价环比累计上涨了30.5%。
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人们的住房需求无论是旺还是弱,应该是一个渐进的过程,不可能短时间就断崖了吧?

     是的,当下平顶山楼市,对于购房者颇有“踏破铁鞋无觅处”的意味。

     但是,“得来全不费功夫”的可能性今后恐怕有点难了。

     房价已连涨多久了?
     房价已连涨多久了?

     翻翻国家统计局每月公布的《全国70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况》,让人吃惊——

     平顶山新建商品房价格已连涨了五年零六个月! 从2016年1月至2021年6月的66个月时间里,平顶山房价环比累计上涨了30.5%。

     这五年半时间里,除2016年、2017年、2018年各有一个月份下降、另有4个月环比持平外,其余的59个月均是涨涨涨。

     特别是2017年至2019年这三年,涨幅一年比一年蹿得高,分别达到了6.2%,7.7%,8.3%。

     就连因新冠疫情而封城的2020年,环比涨幅还达到了3.4%,全年除两个月份环比持平外,其他10个月都在上涨。

     从2018年7月2021年6月,平顶山的房价已保持了36个月没有下跌的历史记录。

     平顶山的房价,真的能这样一直涨下去吗?

     7月份,平顶山房价跌了

     如果说世界上真有永恒的事物,那这个永恒一定是“变化”,“不变”是暂时的,“变化”才是永恒的。

     国家统计局8月16日公布的7月份《全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,平顶山7月份新建商品住宅价格环比下降了0.1个百分点,其中,90㎡及以下户型房价环比下降了0.2%;90-144㎡户型房价环比下降了0.1%;144㎡以上户型房价环比下降了0.4%。虽然降幅很小,但三类住宅产品出现了齐头并降的势头。

     其实,平顶山的房价自2019年全年环比涨幅达到8.3%这一顶峰后,就开始转向了。如果按半年一个时间段来分析的话,从2019年上半年以来的五个“半年”里,房价涨幅呈现震荡性下滑态势,而且今年上半年涨幅是最小的。

     7月,作为今年下半年的开局之月,终于打破了连续36个月上涨的局面。 虽然跌幅看似微不足道,仅区区0.1%,但毕竟是降了。

     房价,是否到了拐点? 7月的“下降”,是否喻示着下半年房价的走势? 或者说,这也意味着楼市拐点的明朗化? 就这一问题,笔者走访业内人士时,听到了两种截然不同的看法。 一种看法是,跌是偶然的,涨的大趋势没有变。

     理由如下:

     一、0.1%的跌幅根本说明不了什么,没有必要过分解读。建房成本在快速上涨,房价不可能停滞不动。

     二、7月份雨水特别大,甚至出现了洪涝灾害,严重阻滞了客户的到访,开发商不得不临时降价促销。

     三、7月份本身也是传统淡季,为了淡季抢收,不少楼盘推出了幅度较大的优惠,但毕竟也是临时性的。

     四、疫情的反弹让开发商的销售渠道变得较为单一,售楼部靠双休日搞活动引流被基本封死,分销成为楼盘销售最大的依托,成交价自然会有一定程度的下滑。

     因此,以上几种不利条件一旦消失,房价自然就会反弹。 另一种看法是,楼市的大势在变,降价促销将成为常态。

     理由如下:

     一、从国家层面看,高层对房地产业的调控政策正发生大的变化。从去年以来的三道红线、预售资金监管、房贷收紧、土地集中供应等一系列的新规,已封住了房企负债融资、快速扩张的路子。在这一大气候下,连一线头部房企恒大都打骨折降价甚至断臂求生,何况众多的中小房企业呢。在很长一段时期内,缺少资金将成为各个房企的致命问题,也是相当一部分房企业不得不降价求生的常用手段。

     二、从平顶山的局部环境来看,去年下半年以来楼市的特价房、一口价、大优惠等越来越多,而且,这些名目繁多的降价已从当初的诱客噱头变为了实际行动,从个别户型扩大到常销户型,从“限时限量”到“天天批发”。这足以说明了不少楼盘的资金日渐吃紧,不靠降价促销业绩就明显下滑,日子就难以为继。

     因此,如果调控政策不出现松动,如果疫情防控成为常态,房价继续上涨已没有多大的空间,除了个别较优质的楼盘外,大多数将是长时间的横盘状态,也不排除个别楼盘降幅较大。

     回顾一下平顶山楼史 历史,是现实的一面镜子。 就平顶山而言,房价下跌或横盘的事儿,距今并没有多长时间。

     ——2008年世界金融危机爆发后,虽然上层很快出台了投资4万亿的计划,但大多数城市的房价还是应声而“倒”。从统计数据上看平顶山的房价虽然没有下跌,但“横盘”期长达20个月,从当年9月一直持续到2010年4月,这期间有15个月的环比为0。

     ——2011年,“国八条”出台和“房产税试点城市”的亮相,全国房价再次闻风而降。平顶山的房价从当年3月到2013年1月的23个月里,一直处在涨涨跌跌的拉锯状态。其中10月环比上涨,10月环比下降,3个月是不涨不降。

     ——2014年小额担保公司的普遍爆雷,平顶山和其他城市一样,房价再次陷入跌跌不休的态势,而且这一次更为严重。从当年6月一直到2015年6月,房价连续下跌了13个月,累计跌幅6.6%,其中有2个月的跌幅达0.7%,平顶山楼市一片哀鸿,许多楼盘停工烂尾,直到今天有些烂尾楼的问题还没有完全解决。

     从2008年至今,不过才14年个年头,楼市已历经多次风雨,也印证了房价不可能只涨不跌。

     一个明显的事实是,2016年以来的五年多时间,是平顶山也是国内大多数城市,房价上涨时间最长、涨幅最大的时期。

     连涨这么久,你们说,拐点是不是越来越近了?

     房地产,究竟有多热?

     20多年来,房地产业的强劲发展,无论对改善民众居住条件、提升城市承载力和形象、促进经济快速发展等都功不可没。可是,也的确带来了房价飞速上涨、居民不负重荷、房产泡沫增大、金融风险加剧等负面效应。

     一个不争的现象是,房价多年的持续攀升,已让人形成了一种惯性思维,即买房是实现财富增长最稳妥、也是最快的方式。

     近几年越来越多的居民把手里的钱投向楼市,甚至不惜贷来巨款一搏。还有一些企业也不务“正业”,投资楼市追逐利润。

     以下几组数据应该能说明问题——

     个人住房贷款: 全国个人住房贷款余额2010年为5.73万亿元,到2020年增至34.44万亿元,十年间翻了六倍。

     个人房贷和收入比: 个人住房贷款与可支配收入的比率从2008年末的22.6%,增至2017年末的60.5%,10年间上升37.9个百分点。

     商品房三项指标: 2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米,销售额5.25万亿元,均价5033.5元/m2。

     2020年全国商品房销售面积达到17.61亿平方米,销售额17.36亿元,均价9858元/m2。

     十年间,销售面积增长68.84%,销售金额增长230.7%,均价增长95.87%。

     一项研究报告显示,2020年我国城镇住房套户比约为1.1,一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。这说明我国住房整体上已实现了静态平衡,三四线城市已出现过剩状态。

     供需总体持平,如果房子的居住属性依然向投资属性上倾斜,如果买卖房子的回报率仍能秒杀大部分的实业,距经济出现大问题已经不远了。


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