2016年的房地产市场将呈现新的变化趋势
编辑：平顶山楼市网
2016年01月17日08:20
来源：平顶山楼市网
摘要:2015年底的经济工作会议上去库存宏观基调已定，市场大环境有望进一步宽松，2016年的房地产市场将呈现新的变化趋势。
对于已经逝去的2015年楼市来说，是不平凡的一年，从“3·30新政”下调二手房交易营业税、增加二套房信贷杠杆支撑，到年内五次降息、五次降准，再到进一步放宽公积金贷款申请门槛，托市政策持续不断。全国重点省会城市的房地产市场在需求持续释放下大都复苏明显、成交火爆，但与此同时，库存量较大、消费需求不足的三四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。
展望2016年的楼市，伟业集团副总裁胡景晖分析表示：2015年底的经济工作会议上去库存宏观基调已定，市场大环境有望进一步宽松，2016年的房地产市场将呈现新的变化趋势。
胡景晖分析：2015年二手房交易营业税征收年限虽然由５年降为２年，但是对购房人而言交易环节的税费负担仍然较重，在去库存的宏观基调指引下，为了降低消费者购房成本，进一步提振消费者购房信心，除了指望开发商降价外，预计2005年之前本就没有征收过的二手交易环节的个税和营业税，在2016年有望进一步降低。
此外，2016年一线城市全面放开限购、限贷的可能性不大。如果一线城市放开限购、限贷，会迅速吸引大量购房需求和资金流入，一方面，与特大城市控制人口增长的任务相悖，另一方面，对于楼市本就危机重重的三线、四线城市来说更是雪上加霜。
就信贷政策方面而言，2016年楼市的信贷政策将进一步宽松。胡景晖表示，2016年，国家宏观经济仍将面临较大的下行压力，在经济结构调整和转型升级的宏观背景下，预计2016年货币供应总体将保持充裕，信贷将保持较快增长。对于楼市而言，为了去库存，信贷方面对购房人的支持力度将进一步加大，比如进一步降低首付款比例、进一步降低贷款利率、加大贷款利率优惠、公积金贷款政策进一步放松等。
同时，预计2016年交易量将进一步回落。2015年，在一系列利好政策刺激下，重点一二线城市的新房和二手房交易量都出现了大幅上涨，甚至翻番，一方面，这是对２０１４年楼市交易量大幅下滑的一个补涨，另一方面，也严重透支了2016年的购房需求。预计2016年一二线城市的楼市交易量或将回归年度平均交易量，与2015年相比交易量或将出现１０％—２０％左右的回落。对于三四线城市而言，在2015年一系列利好政策刺激下，楼市仍未摆脱量价齐跌的阴霾，估计2016年三四线城市量价仍将持续低迷。
胡景晖认为：2015年，一线城市及重点省会城市高价地频出，使得2016年一二线重点城市将迎来豪宅年，与此同时，在改善型购房需求持续释放的情况下，“房价的结构性上涨”或将继续主导新房楼市。同时，还应该看到，目前的购房需求主要以改善型和首次置业型客户为主力军，投资客逐渐隐去，房价大涨的可能性不大。二手房市场目前六成以上都是一卖一买的置业升级购房需求，既是“卖方”又是“买方”的双重身份，也将使得二手房市场的房价保持相对平稳。
对于三四线城市的房价而言，也将持续回落。过往几年，流入人口明显小于流出人口的三、四线城市，在土地财政的刺激下，供了太多的地，盖了太多的房，在巨大的库存压力下，进一步的降价走量是开发商的必由之路；此外，三四线城市也是我们城市化进程的关键，“鼓励农民买房”主要解决的就是三四线城市库存压力较大的问题，通过农村人口市民化来化解城市住宅库存压力。所以，2016年三四线城市的房价还将继续保持低迷。
此外，胡景晖表示，三四线城市巨大的楼市库存，以及潜藏的风险，使得开发企业纷纷回归一线城市，而一线城市可供开发的优质地块越来越少，“僧多粥少”的矛盾将逐渐凸显，土地的稀缺性使得2016年一线城市的土地成交价还将不断攀高，“面粉贵过面包”、“地王频出”也将成为新常态，一线城市的土地出让金或将再创历史新高。
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