2015年11月9日下午，清华房地产总裁商会副会长、华房汇总干事、华房商学院执行院长、华房创投基金创始合伙人、北京华房汇投资管理有限公司执行总裁朱可先生莅临河南楼市网，并与河南楼市网高层及各区域负责人座谈，并针对“当前国内房地产市场行情和开发商所面临的问题”，发表了自己的看法，观点独特，言辞犀利，值得房地产行业人士阅读、对照与反思！

当前国内房地产市场行情和开发商所面临的问题

用一句话概括整个房地产的形势是哀声遍野，一片衰弱景象。应该说现在我们判断几乎90-95%的房企都是，这是大面积普遍存在的现象。

主要的问题第一：资金问题。大家都普遍觉得缺钱，在去年8月份，我们讲全球资本化，房地产金融这块，当时，中国农业银行的首席经济学家说，你们说缺钱？不可能啊？这是中国人民银行数据中心的数据，应该说如果怀疑这个数据，那我就没法讲了。这个数据讲中国人民银行在去年发了多少货币，有40%用到了房地产，40%什么概念？整个房地产市场的资金和缺口是多少？发了40%，是完全够开发商用的，学员起哄就说，你说的不对，发那么多，我们怎么见不到钱？那就奇怪了，钱跑哪了？但是我们见不到钱，我手续办完了，可以给贷款了，也没钱。其实是国家在调控的时候，在金融收缩，防止房地产信贷危机，看似钱进到哪，实际上给不了，断奶了。房价刹不住车，各种招数都用了还刹不住，再给就到了一种无以复加的地步了。实际上央行太清楚钱到哪去了，花到哪了，风险在哪，银行最清楚自己的钱风险在哪，所以房子已经是开始过剩了。贷款给他，他盖的房子还要再挤压，挤压之后他又把房子押给银行了，银行最后给大家说房子要降价了，一降价就要贬值了，所以说这是银行万万都不能干的事，所以他必须踩杀车。这样一来，开发商只有还款，贷不出来新款，不还旧款，上黑名单，以后再也不可能有机会了。

第二个就是小额担保，民间借贷，非常高。4分5分都是已经很低很便宜了，但是如果他不借贷还银行，这是没办法了。但是往往小贷公司和金融公司每年又和行业连着了，他的钱也不可能都是资金，正常的国家利率贷款赚不住什么钱，转一下第三方，影子银行，通过它可以放高一点，实际上钱还是银行的钱，凡是做金融，哪个不是和银行、公、检、法、司有关系的？一个银行帮他把帐给算了，钱帮他风险管控着。当银行不给，初期的时候小额贷还能给一部分钱，到后来发现，他根本就没有还款的能力，所以从根本上说，民间借贷虽然高，但是也不行。这个原因主要基于市场，这就是第二点说的房子市场不好卖。就是因为房子不好卖，金融才出现借贷问题，所以说现在有的房子切切实实的过剩了。因为大家要2套3套4套也好，真的不是改善住房，房姐，房叔，这种情况已经不正常了。老百姓真正买房子的需求大幅度下降，开发商贷了那么多的款，要是不在那个高位上，就要赔了，所以他也是死活不肯降。开发商这些年挣的钱怎么整了，有一个地产老总说，我请了一个可笨的营销总监，这家伙却帮我挣了大钱，他把我的房子卖的慢，房价往上升，最后让我赚住钱了，那些快的，反而坑住了，2000多就卖了，现在涨到8千1万，慢一点，我利润高。到今天，还有些还想着会再涨的，有这种心态在里边，所以说房子目前也不好卖。

第三，银行和开发商或者说利益观点方都不肯把房价给降下来，降下来就要赔本了。最起码这个房子不会是这个价位，还有这么多房子在这放着，表面上价格还很高，谁也不肯去捅破这个东西，破坏这个平衡。现在的开发商过去十年里挣的钱，如果他两年还有项目，还没欠什么的话，基本上又被洗牌了，清零了。十年挣得钱，现在不可能又砸进去，又回到了之前。就像割羊毛，美国人割全球的羊毛，中国政府也是在割羊毛。不能一味的埋怨银行，银行是要管风险的，为什么非要借给你？政府最后还要挣钱，怎么办？政府最后搞金融这块去挣钱了，政府不再以土地的买卖作为盈利点了。政府的花钱第一个从金融，第二个从基础建设、交通等。还有一个民生。民生是政府替老百姓办事的。社区服务、社区养老、社区医疗等等，政府也在转型。

现在开发商还能做什么？一句话，转型。当陈明都要做互联网投资项目了，他的新能源汽车仍在做，这是国家鼓励的，这个市场他占了85%，他现在想做互联网企业，最好是和房地产有关，他还熟悉一点，如果和房地产没关系，这样也行。他们这些大鳄都在转了，现在的小房地产商不是光缺钱的问题，现在给你点钱，你能卖动房子吗？现在开发商就需要快速转型，不能再是开发商了，你是“产城融”的投资者和建设者。

大家看到互联网+这个风口的时候，还有个风口更大，这就是“一带一路”。中国的交通，中国的高铁要快速的在大陆上走，必须往西，往东就跑到太平洋里边了。中国国内的高铁建设现在已经全面展开了，同时还不够。我们和印尼签协议，和泰国在合作。为什么这个时候马英九和习近平会面，谁在里边起了最重要的作用？是新加坡，为什么新加坡不在早点或者晚点做这件事情呢？是他们担心中国和泰国的合作，和泰国的合作是要把克拉地海峡打通，克拉运河开通，这样的话新加坡就会成为飘在南太平洋上的孤岛。它主要靠补给费，如果没有，就完了。新加坡在这个时候，中国的一带一路推的太猛了，越南、缅甸等80%中国人在投资。现在我们和周边“一带一路”连线65个国家，“一带一路”作为国家领导人做的这件大事，是史无前例的，所以我们生在这个时代真的是应该感到骄傲和自豪。

目前国内经济不景气，那都是分娩之前的阵痛。一个国家，在大的时代变化的时候，生产关系和生产力被冲破的时候，一定是要付代价的。当一个产业，一个新的十年到来的时候，他有新的机会，但是得看准他，否则就会沉到死穴里。“一带一路”能给我们带来什么？势不可挡。中国人看中国的发展，就像自己掂着自己的头发老掂不起来，但是如果你站在国外看中国，就会觉得中国发展的太快了。今天的世界看中国，就像站台上看高铁从身边经过，特别震撼。

“一带一路”给我们带来什么机会呢？现在全世界的飞机飞往巴基斯坦的航班上，80%是中国人。有多少人，眼光超前的人已经往外走了。一个卡拉奇两千多万人口，和上海一样，港口城市，只有一个商业综合体。他们的投资能力差，但是消费能力不低，为什么地产商不去看看呢？“一带一路”，对中国地产投资家是个很好的机会。就在卡拉奇建一个像万达一样的商业综合体，吃住行一条龙，作为中国踏入巴基斯坦投资的第一站，2000多万的人口城市，建立这个城市综合体没一点问题。“一带一路”的机会就在这，下一步，开发商跟着走，去找项目，去对接。不是一个巴基斯坦，这只是我们“一带一路”的旗舰项目。河南楼市网随着我们在房地产行业，也应转型成地产投资。市场在快速发展的同时，消费者的消费观念也成熟了，消费理性化了。生产大量的过剩，生产能力提高了，产量提升了，消费理性化了，买不动是正常的。所以，一带一路要把中国富裕的产能、技术、资金往外释放，国内的市场已经不能满足需求，必须释放转移。市场饱和了，如果你还想做开发商，只有一条，就是走出去。走出去顺着“一带一路”走，你有很多投资机会和合作机会，有很多的市场空白等着你。65个国家排着队等着你投资去合作，为什么不去做呢？当交通过去的时候，交通沿线的物业会跟进来，车站周边的设施和物业形成商业，这就是机会。“一带一路”，跟着交通走。

地产商要转型，还死守在这一块，不肯出去，不肯学习，那么只有等死，银行不会再给你放钱。从金融方面和当前房地产市场供过于求方面，从国家战略方面，房地产第一转型，第二要转移，搭上一带一路这个好的形式来开辟新的篇章，这确实是当前房地产企业应该关注的问题。