河南城建学院作为我省唯一一所以工科为主、以“城建”为特色的本科高校，该校管理工程学院是全省甚至全国开设的房地产开发与管理专业较早的院校。该专业主要培养城市房地产开发经营、房地产评估、物业管理等方面的高级管理人才，所设课程包括从房地产的投资、开发、策划、金融、规划设计到造价施工、项目管理等，多年来为社会输入了一批又一批的房地产业人才。

    作为这一行业的学者，该院房地产教研室主任刘雷教授长期从事房地产领域教学和研究工作，主持多项省部级房地产领域科研项目，出版著作10多部。同时，他积极参与本市经济建设服务，身兼市物业管理专家委员会委员、市房地产估价与经纪业协会副会长等多重社会角色，多年来一直为我市房地产业发展献言献策。

    日前，在刘雷教授的办公室里，温文尔雅的他为小编上了关于鹰城房地产未来的精彩一课。

    竞争日趋加剧：一批企业会被淘汰

    去年下半年以来，鹰城房企大都感受到了市场的压力，楼市销售的速度明显放缓。

    “前些年，房地产形势太好了，不少企业出现了盲目乐观扩张、对风险预估不足的情况，可以说加剧了楼市库存压力，市场上盖的楼越来越多，同质化又日趋严重，从曾经的一盖楼就热销到现在不少楼盘出现滞销，这是楼市发展的必然过程。”刘雷教授说，楼市从黄金时代进入白银时代，利润也从较高进入了微利时代的新常态，而许多房企可能还没做好准备。

     更重要的是，越来越多的一线品牌开发商下沉三四线城市，这给本地房企竞争带来更多的威胁。近两年来，恒大、银基、名门等开发商进入鹰城，景观先行、更高品质和功能更完善的产品定位，给本地房企带了一些冲击，而今年随着碧桂园、万科、万达等更多知名品牌房企进入鹰城，这种竞争将更加激烈。刘雷教授认为，与本地企业相比，他们有更成熟的开发经验、营销手段，还有资本运作能力，对于提升整个城市的形象和行业品质都是好事，他们会把行业标准提升到更高的水准，对于本土企业不仅带来竞争的压力和冲击，还有合作和提高，对于消费者来说，则能体验到更好的产品和服务。

    据平顶山房管中心数据显示：2014年，全市商品房上市27600套、312.82万平方米，2014年，全市商品房共销售20364套、226.95万平方米。面对这样一组数据，刘雷老师认为，造成供过于求的现象，是因为很多企业跟风严重，认为房地产是个暴利行业，只要拿了地、盖了房子就能赚大钱。事实上，从规划的到销售，都有很强的专业性。小的开发商实力有限，一旦资金链出现问题，就会出现“烂尾楼”、“死项目”等问题。

     刘雷教授说，在这种环境下，好的品牌、有实力的企业有更大的发展空间，一些不专业、不规范的小企业自然缺乏竞争力，“应该倒掉一批企业，只有淘汰掉一批劣质的企业，才能让整个市场竞争有序。”他直言不讳地说，有些企业开发的房子规划设计不合理、质量差，没过几年就需要拆除，这其实就是一种极大社会资源的浪费，而且造成环境的污染。

    房企日趋规范：人们更看重品牌和物业

    目前，越来越多的楼盘打出了“准现房”、“真现房”、实景绿化景观、五证齐全等营销牌，过去那种一认筹排长龙、一开盘销售一空的热闹场景已不多见了。刘雷教授认为，随着市场竞争的加剧，随便挖坑就能卖房的现象不太可能有了，规范的品牌开发企业将更具竞争优势，人们买房也会更加理性。

    因为品牌房企具有多年的开发经验，对产品和市场的把握能力较强，能够较好地引入优秀的设计理念和思想，并在产品中得以体现；同时，品牌开发商比较重视品牌，开发程序十分规范，在工程监控上不会偷工减料，建筑质量也会更可靠。还有一点很重要的是，品牌开发商大都十分重视物业管理，这让消费者购买后有了放心居住的保障。因此，在我市房地产市场上，品质楼盘虽然在价位上高于其他楼盘，但还备受消费者信赖和追捧。

    “以前人见面聊到房子，都会问你买的是多大的房子？现在，很多人更多的会问你买的是哪个小区的房子？”刘雷教授说，这种细微的变化，反映出购房者需求的变化，人们越来越重视物业管理在房产价值方面的作用。

    每年，刘雷教授作为全市物业管理专家委员会委员，都会参与市级示范小区的评选工作。他发现，在我市有不少旧有开发过的小区，因为物业管理的完善和后期的改造升级，楼房价格日益攀升。反而有些开发之初房价不低的小区，因为后续疏于物业管理，导至居住舒适度下降，其房子的转手会受到影响。

    这是为什么？刘雷教授认为，房地产市场已由原来的卖方市场转为买方市场,当建筑的刚性品质发展到相当程度并趋于同质化之后，开发商欲在竞争日益激烈的市场中取胜，就必须注重软性服务功能、强调个体差异、增加物业附加值。

    刘雷教授说，从房企长远的发展考虑，开发销售仅是短暂的过程，如何保障后续近70年高水准的物业服务更为关键。在未来地产多业态的竞争中，服务的竞争与产品竞争同样占据重要地位。另外，物业除了承担办公，居家生活之外，对中国人而言还承担了一个重要功能——保值增值的投资功能。因此，不少在项目开发全过程中 ,让物业管理提前介入 ,确保企业真正以用户的需求为出发点 ,切实提高服务的附加值 ,树立企业形象。

    当房地产进入互联网时代

    李克强总理所作政府工作报告强调，制定“互联网+”行动计划，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展。所谓“互联网+”，就是发挥互联网在生产要素配置的优化和集成作用，将互联网最新技术运用到经济社会各领域，提升实体经济创新力和生产力，创建以互联网为基础设施和实现工具的经济发展新模式。

    刘雷教授认为，当房产地进入互联网时代，它会提升房地产运作效率，同也也创造出了地产营销多样平台。互联网地产营销是实现房地产产业转型的关键环节，对网络地产的创新思维、发展前景都具有重要作用，如电子沙盘、户型展示甚至样板间的展示都可以通过手机和互联网传递给受众，极大地丰富了人们获取楼盘信息的渠道，而且更快捷、更方便。还有一些房企已经展开互联网创新营销手段，如在互联网上搭建产品销售平台，将尽可能多的房地产销售公司、销售员，甚至有销售渠道的普通老百姓用注册的方式汇集到网上平台，相当于所有的人卖所有的房子，从而以低成本、大信息量、大渠道的优势，实现较大的成交量，最大化地实现房地产营销供需双方的资源整合。这些，都会带来房地产营销和赢利模式的变化，“本地房企也要转变思维适应这种变化，利用更多元化的互联网平台打造更有竞争力的企业。”